事業案内—マンション経営よくあるご質問

不動産投資は「難しい」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、
その実「マンションを所有して、そのマンションを貸して、家賃収入を得る」というシンプルなもので、いくつものメリットがあります。

この「よくある質問」でみなさまの疑問にお答えできることで、不動産投資に一歩踏み出すお手伝いを致します。

不動産投資(マンション経営)の基礎知識について

Q.01マンション経営とは

A.01不労所得を得ることです。

労働収入(ご勤務先から入ってくる収入)+不労所得(家賃収入)が、ご自身の年収になります。
マンション経営とは、会社を経営することと同じです。会社を経営した場合、収入と支出があり、毎年決算をしなければいけません。これをマンション経営に当てはめた場合、「収入=家賃、支出=ローンの利息・減価償却・管理費等の経費」とお考えください。
毎年確定申告が必要になり、まさに経営そのものと言えます。

マンション経営を成功させるためには

マンションの場所選びが重要です。
収益を上げるのはマンションのみになりますので、マンションがどれくらい収益を上げてくれるのかが重要になります。マンション経営を任せられる経験豊富でしっかりとした会社が重要です。メリットもあればリスクもありますので、万が一の心構えが必要です。
会社経営と同様、数件のみで堅実に経営する方もいれば、数十件、一棟というように拡大路線を選ぶ方もいます。ご自身のライフスタイルに合わせて、理想としては会社を辞めたとしても充分に生活できる規模がお薦めです。

Q.02はじめにどれくらいお金がかかるの?

A.02手付金10万円、諸費用約80万円ほどかかります。

諸費用で約80万円ほどかかります。(金融機関や諸条件によって異なりますので、目安として)全額をローンで購入することも可能です。

例:マンション価格3,000万円、手付金10万円、融資金額2,990万円の場合マンション経営を始めるにあたり、かかる費用は手付金10万円と諸費用約80万円のみです。それ以外ははじめの資金としては一切かかりません

Q.03中古と新築のマンションどちらがいいの?

A.03新築と中古、それぞれ価格と家賃が適正であれば変わりません。
同じような立地・同じようなグレードの中古と、新築のマンションを比較します。

例)新築ワンルームマンション 価格:3,000万円 金利:2.0% ローン年数:35年 家賃収入:月々10万円 ローン支払:10万円 管理費:1万円
例)中古マンション 価格:2,340万円 金利:2.0% ローン年数:25年 家賃収入:月々10万円 ローン:10万円 管理費:1万円

新築マンションの10年後

10年間ほとんど支出はありません。
10年間生命保険の効果があります。
節税効果もあります。
ご自身で利回り商品を育てます。
ローンの残債は約2,340万円です。

                    ▼

築10年の中古マンション

利回りは新築に比べて高いです。
設備が少し古いです。
購入後直ぐに多額の修繕費がかかる時もあります。

※新築と中古、それぞれ価格と家賃が適正であれば変わりません。

Q.04団体信用生命保険って何?

A.04団体信用生命保険(通称「団信」と呼ばれます)

賃貸経営の住宅ローンの返済途中で死亡または高度障害になった場合に、本人に代わって生命保険会社が賃貸経営の住宅ローンの残債を支払うものです。
負担も少なく、加入年齢による保険料の違いなどもありません。

金融機関の多くは、この団信の加入を賃貸経営の住宅ローン借入の条件としています。
この場合、保険料は銀行負担となり、保険料支払いは発生しません。
ただし、健康状態が良好で、生命保険に加入できる状態でないと、賃貸経営の住宅ローンも借入できないということになります。
健康でいることは、よりよい賃貸経営の住宅ローン借入のためにも必要なことなのです。

Q.05マンションの価格はどうやって決まるの?

A.05マンションの資産価値=価格の決まる過程

  1. 不動産会社が、事例をもとに近隣の家賃相場を調べます。
  2. 不動産会社が、事例をもとに周辺のマンション価格相場を調べます。
  3. 不動産会社が、家賃相場・周辺価格を考慮して価格を出します。
  4. 金融機関に、不動産会社が「この価格でいいですか?」と打診します。
  5. 金融機関も、家賃相場・周辺価格を調べます。
  6. 具体的に、金融機関が出した価格で決定します。
    ※通常・物件のみ担保でお金を貸しますので、金融機関は価格に対して非常に慎重です。
  7. この価格をもとに、土地代・建築コスト・借入金利子・利益等を考慮して、採算が合えばマンションを建てます。

ポイントは?

  • 金融機関の評価額が販売価格です。
  • 築年数や家賃相場に応じて評価を出します。
Q.06どうして節税になるの?

A.06家賃収入がある場合は、確定申告をしなければいけません。

(※家賃収入のみで生活している方の場合、社会保険料控除や扶養控除等を差し引いた時に収入が20万円以下の方は確定申告をする必要はありません)

ある所得に赤字が出た場合、不動産・事業(農業・営業)・譲渡・山林の4つの所得に限って、その赤字分を他の所得から差し引いてもよいことになっています。(※所得税法第69条損益通算)

必要経費をもれなく計上することで、家賃収入を必要経費が上回った場合は赤字になります。
その赤字を給与所得などに合算することで、所得税・住民税が安くなります。

必要経費とは?

  1. 土地・建物に課される固定資産税、都市計画税
  2. 建物の減価償却費
  3. 賃貸開始後に支払った不動産建築、購入時→建物価格分の借入金の利息
  4. 建物管理、賃貸管理会社への管理手数料
  5. 修繕費(資本的支出は除きます)
  6. 入居者募集のための広告宣伝費
  7. 税理士・弁護士などへの報酬
  8. 損害保険料(掛け捨てのもので、その年分のみ)
  9. その他の雑費(交通費や打合せ時の飲食代等)
Q.07ローンが払えなくなったらどうなるの?

A.07家賃収入がしっかり入ってくれば、この問題は起こりません。

家賃収入を別のお支払いに充てなければ、この問題は起こりません。
仮に起こった場合は、借入をしている金融機関に物件を没収されます。
金融機関は物件を売却し、その金額でローンの残債分に充てます。
売却金額がローンの残債に満たない場合は、その差額分について金融機関との話し合いになります。
物件のみ担保で金融機関はお金を貸していますので、他から強制的に取り立てることはできません。
通常、融資をした金融機関が再度評価を出し、販売した不動産会社が販売するケースが多いです。

売却について

Q.08売却する時はどうすればいいの?

A.08二通りあります。

不動産会社が買い取る場合

メリット:すぐに売却ができる
デメリット:仲介より価格が安くなるケースがある

不動産会社が仲介(=媒介)する場合

メリット:相場よりかけ離れていなければ、ある程度の値段で売却ができる。
デメリット:時間がかかる。引渡しの際に立会いが必要等、手間がかかる。

Q.09売却する時はいくらぐらいかかるの?

A.09二通りあります。

不動産会社が買い取る場合

  • ローン残債の支払い
  • 契約書の印紙代(購入する側と折半)
  • ローン会社への違約金
  • 抵当権の抹消費用
  • 売却益に対する税金

不動産会社が仲介(=媒介)する場合

  • ローン残債の支払い
  • 契約書の印紙代(購入する側と折半)
  • ローン会社への違約金
  • 抵当権の抹消費用
  • 売却益に対する税金
  • 不動産会社への仲介手数料(売買代金の3%+6万円)

※あくまでも、売却時に住宅ローンが残っていると仮定した場合です。

区分 所得税 住民税
長期譲渡所得 15% 5%
短期譲渡所得 30% 9%

※売却した年の1月1日時点において
5年を超える場合:長期
5年以下の場合:短期

プレニーズのサポートシステムについて

Q.10家賃保証はどうしてできるの?(家賃保証システム)

A.10家賃保証をしている会社は首都圏に数多くあります。

オーナー様と賃貸管理会社とで賃貸借の契約を結びます。
オーナー様からすると賃貸管理会社が入居者になるため、毎月きちんと家賃が入ってきます。(会社の借上げ社宅制度とよく似ています)
管理会社はその物件を又貸しします。

メリット

毎月必ず家賃が入ってくる。

デメリット

管理手数料がかかる(通常、管理会社査定の家賃から10%)
更新料収入が入らない(管理会社の利益になる)
礼金収入が入らない(管理会社の利益になる)

賃貸管理会社は数多くの物件を管理しています。
通常、管理手数料や礼金収入(家賃の一ヵ月分)、更新料収入(二年に一度、家賃の一ヵ月分)が入ってきますので、家賃保証金額が無理のない設定であれば問題はありません。

通常、入居者は退去する一ヵ月前に退去する旨を賃貸管理会社に通知します。
賃貸管理会社はその時から新しい入居者の募集を開始しますので、退去したらすぐに入居者が入るような流れになります。
家賃保証をしているため、オーナー様と約束している家賃保証金額まで下げてでも入居者をつけるケースもあります。

Q.11空室のリスク(定額滞納システム)

A.11当社では、入居者の滞納に関しては滞納保証をしていますので、滞納のリスクはありません。

当社は別途、滞納保証を専門に扱っている会社と保証契約を結んでいます。
通常、入居者は退去する一ヵ月前にその旨を通知します。
一ヵ月前予告をしない場合は、一ヵ月分の違約金を支払います。

そのため、通常は管理会社は一ヵ月前から新しい入居者の募集を開始します。
したがって、一ヵ月程度は様子を見て入りそうにない、もしくは不安になった場合は、手数料が高くなりますが即時家賃保証に切り替えていただくことも可能です。

ただし入居者がついたからといって、集金代行に即時変更はできません。

入居者をつけるための当社の取り組み

  • 仲介会社へFAX(登録仲介会社約3,000件)
  • 仲介会社への電話営業(優先的に紹介を受けるための営業)
  • 仲介会社への訪問(優先的に紹介を受けるための営業)
  • ネット掲載(仲介会社向け)、at home・レインズ・他
  • ネット掲載(お客様向け)、LIFULL HOME'S・at home
  • 広告宣伝費 毎月約100~200万円

このような形でしっかり募集すれば、通常一ヶ月以上入居者がつかないことは考えにくいです!

入居者について

Q.12どんな人が入居するの?

A.12個人から法人まで、様々な方がいます。

  • 法人契約(最近は借上げ社宅をしている企業が多く、法人契約も多いです)
  • 転職が多い企業や医療機関にお勤めの方
  • 大学生、専門学生
  • 独身のサラリーマン、OL
  • 単身赴任のサラリーマン
  • 自宅から勤務先まで遠い方のセカンドハウスとして
  • 趣味のためのセカンドハウスとして

※首都圏には約308万世帯の単身者がいると言われています。

Q.13入居希望者がマンションに入居する際の費用や、入居中のトラブルについて

A.13お部屋を借りる際の初期費用は以下の通りです。

  • 家賃:一ヶ月~二ヶ月(当月、翌月分家賃)
  • 礼金:一ヶ月(お礼のお金なので返済義務なし)
  • 敷金:一ヶ月(ペットを飼う場合二ヶ月)
  • 仲介手数料:一ヶ月
  • 入居時の鍵交換代:約25,000円
  • 家財保険代:約20,000円
  • 安心入居サポート(24時間トラブル対応):約15,000円
  • 保証会社の加入料:約家賃の0.5ケ月分

合計:約五~六ケ月分の家賃

入居前の審査に関しては、ご本人様の免許証、住民票、収入証明(必要な場合のみ)を必ずご用意していただきます。
連帯保証人をつけていただくか、保証会社(通常家賃の0.5ヵ月分)に加入していただきます。
当社に関しては、通常は保証会社に加入していただいています。

入居中にトラブルが発生した場合

入居中のトラブルに関しては、24時間体制の安心入居サポートに加入していただきます。
入居中、万が一火災や水漏れ、盗難等あった場合には、家財保険にてサポートいたします。
二年後に家賃の一ヵ月分の更新料をいただき、その際に入居者の再審査を行います。

Q.14古くなった時に家賃が下がらないの?

A.14下がりにくい物件を選びましょう!

下がりにくい物件とは?

  • 新しい物件が建ちにくい場所。
  • 主要ターミナルから30分圏内で、乗り換えなしか、スムーズな乗り換えができる場所。
  • 設備がしっかりしている。最近のワンルームマンションは単身者のご要望や使い勝手をほぼ網羅しています。
    今後は以前と違って、設備の点で大きく変わることは少ないと思います。
  • 駅から歩いて10分圏内の場所で、コンビニ等単身者の要望する施設がある場所。

物価の上昇を考慮してください。
現状、23区内のワンルームマンションを建築する場合は、すべて建築規制があります。

Q.15入居者が退去する場合にお金がかからないの?

A.15内装工事の費用が考えられます。

壁紙(クロス)の張替え、フローリングの傷修理等、エアコンの清掃、フローリング等の交換、ルームクリーニングなど
通常入居者負担となりますが、初めからついている設備についてはオーナー様負担の修繕となります。

オーナー様ご負担の修繕については、当然確定申告で経費として申告できます。
(オーナー様ご負担の修繕については、東京都の条例で定めていますので、東京都のホームページでご確認ください)

Q.16家賃の滞納はないの?

A.16あります。

入居時に連帯保証人をつけていただくか、つけない場合は保証会社に加入していただきます。
当社独自のノウハウで、入居する段階で滞納の可能性のある人を見極めます。

物件の管理・ローンについて

Q.17管理会社が倒産したらどうなるの?

A.17ご自身ですぐに対応してください。すぐに対応すれば、被害を最小限に抑えることができます。

最悪の場合は「家賃の一ヵ月分+管理会社に敷金を預けている場合はその敷金(通常一~二ヵ月分)」が戻ってきません。
入居者様と直接の話し合いが大切です。敷金についても基本的にはオーナー様の負担となりますが、話し合いで調整してください。

賃貸需要があり、家賃が適正であれば、どの管理会社でも喜んで管理契約を結ぶことができます。
通常は別の会社が引き継ぎます。
管理会社は首都圏に数多く存在します。同様に、家賃保証をする会社も多く存在します。

Q.18設備が古くなったらどれくらいかかるの?

A.18パンフレットに記載された専有部分の設備はオーナー様のご負担となります。

オーナー様ご負担の修繕については、確定申告で経費として申告ができます。

設備 メーカー耐用年数 寿命(目安) 修繕費(目安)
冷暖房設備(6~8畳用) 10~15年 約15年 本体:4~6万円(工費2万円)
給湯器(16号、20号) 15~20年 約15年 本体:5~7万円(工費3万円)
浴室換気乾燥暖房機 7~10年 約20年 部品交換/メーカー修理:1~2万円
基本は修理のみで対応可
本体:4~6万円(工費2万円)
システムキッチン
(1K・単身者用)
15年 約35年 本体:15~20万円(工費4万円)
基本は修理のみで対応可(1~2万円)
ウォシュレット 7年 10年 本体:1~3万円(工費1万円)
洗面化粧台 - 35年 扉などの剥がれ、壊れ、鍵の汚れ
(鍵の交換:1~2万円 研磨のみ3,500円)
本体:4~6万円(工費2万円)
ユニットバス - 35年 クリーニング:1~2万円(基本は入居者負担)
本体・工費のみ:50万円
換気扇(レンジフード) - 15年 本体:2~4万円(工費2万円)
シングルレバー混合水栓
(流し台・バス洗面等)
10年 15年 部品交換:0.5~1万円
本体:1~3万円(工費1万円)
設備
修繕費(目安)
メーカー
耐用年数
寿命(目安)
冷暖房設備(6~8畳用)
本体:4~6万円(工費2万円)
10~15年
約15年
給湯器(16号、20号)
本体:5~7万円(工費3万円)
15~20年
約15年
浴室換気乾燥暖房機
部品交換/メーカー修理:1~2万円
基本は修理のみで対応可
本体:4~6万円(工費2万円)
7~10年
約20年
システムキッチン
(1K・単身者用)
本体:15~20万円(工費4万円)
基本は修理のみで対応可(1~2万円)
本体:4~6万円(工費2万円)
15年
約35年
ウォシュレット
本体:1~3万円(工費1万円)
7年
10年
洗面化粧台
扉などの剥がれ、壊れ、鍵の汚れ
(鍵の交換:1~2万円 研磨のみ3,500円)
本体:4~6万円(工費2万円)
-
35年
ユニットバス
クリーニング:1~2万円(基本は入居者負担)
本体・工費のみ:50万円
-
35年
換気扇(レンジフード)
本体:2~4万円(工費2万円)
-
15年
シングルレバー混合水栓
(流し台・バス洗面等)
部品交換:0.5~1万円
本体:1~3万円(工費1万円)
10年
15年

※その他、クロスの張替、フローリングの張替、インターホン交換、ライト交換等

Q.19賃貸経営の住宅ローンについて教えて?

A.19通常の住宅ローンに比べて金利が1%程度高くなります。(※金融機関により異なります)

「アパートローン」「セカンドハウスローン」「投資用マンションローン」というような表記で各金融機関が取り扱っておりますので、 各金融機関のホームページでご確認ください。

金利の種類は「固定金利」「変動金利(即時変動制)」「変動金利(5年間支払額据え置き型)」の3パターンがあります。(通常の住宅ローンも同様です)

賃貸経営の住宅ローンにおいては「変動金利(5年間支払額据え置き型)」が一般的です。
「固定金利」を取り扱っている金融機関もありますが、通常高い金利となります。

当初お借入された金利が高い場合は、途中の借り換えをお薦めいたします。
「他に担保は必要なの?」「保証人はいらないの?」←通常は必要ありません。

Q.20金利が上がったらどうなるの?

A.20「短期プライムレート連動型」「長期プライムレート連動型」に分かれます。

「短期プライムレート」=公定歩合にほぼ連動/「長期プライムレート」=10年物の国債に非常に影響されやすい。
みずほ銀行が毎月出している「長期プライムレート」の金利を目安にしてください。

金利が上がれば、お支払い金額も上がります。
通常、金利の上昇局面は物価が上がっている時でもありますので、物件価格も上昇します。

ただし「企業の業績アップ→設備投資を増やす→さらに業績アップ→給与アップ」となりますので、給与に反映されるのが一~二年遅れになります。
そのため、家賃の上昇も同様に多少の時間が必要です。
確定申告することで、金利上昇分を多少補完することができます。

Q.21繰り上げ返済について

A.21繰り上げ返済とは、賃貸経営の住宅ローンのお支払い途中で、通常のお支払い額以上をご返済することです。

通常2パターンがあります。
月々のお支払い額はそのままでローンの期間を短くする/ローンの期間はそのままで月々のお支払い額を少なくする。

どちらをご選択いただくかは、ご自身のライフスタイルに合わせてください。
各金融機関によって繰り上げ返済の手数料が異なりますので、事前のご確認をお忘れなく。

Q.22どうして相続税の対策になるの?

A.22賃貸しているマンションを相続すると、建物は購入金額の50%程度で評価され、さらに「借家権割合相当額」を控除できます。

土地は公示価格の80%で評価され、さらに「借地権割合×借家権割合相当額」が控除されますので、現金を相続するよりも相続税の財産評価額は、計算上は大きく軽減されます。

平成27年1月1日より税制改革によって、5,000万円に一人当たり1,000万円を加算した金額となっている基礎控除を、3,000万円に法定相続人一人当たり600万円を加えた額に変更となりました。

不動産で相続不動産で相続

不動産の課税対象額算出式の一例

建物取得価格:1,200万☓0.5(1-0.3(借家権割合)☓1(賃貸割合))=420万
土地取得価格:800万☓0.8(1-0.6(借地権割合)☓0.3(借家権割合)☓1(賃貸割合))☓0.5(事業用小規模住宅特例)=262.4万
※建物価格、土地価格、建物評価額、土地評価額は物件によって異なります。

購入後の使用方法について

Q.23子供や知り合いが使った場合はどうなるの?

A.23通常のマンション経営と同じです。家賃をお子様や知人の方からお支払いいただくかどうかは、ご自身が所有しているマンションなので、オーナー様のご判断次第となります。

よくあるケースとして、進学などでお子様に住まわせることをきっかけに、ご購入するケースが見受けられます。

仮に賃貸マンションを借りた場合、はじめに家賃の五~六ヵ月分の諸費用を支払ってから入居することになりますので、そうしたことを考慮すると購入するほうがメリット(割安)になると考えるオーナー様が多くいらっしゃいます。
また、ゆくゆくは賃貸にすることも可能です。

Q.24自分で使いたい場合は?

A.24ご自分でお使いになる場合は、ご自宅を購入された場合と同じです。身内の方が無償で使った場合も同様です。

入居者がいる場合は当然使えませんし、強制的に出ていただくこともできません。
入居者と定期借家契約をすれば、契約期間を自由に決めることができます。

その場合、オーナー様と入居者様が対等な立場となり、契約期間終了後は契約が終了します。
通常、定期借家契約の場合は、入居者に制約ができてしまうため、家賃金額を下げる等の措置が必要となります。

その他

Q.25マンションって最後はどうなるの?

A.25しっかりと建物管理をせず放置すればスラム化します。立て壊すなどの対応が望ましいです。

  • 躯体(骨組み)を残して、建て直す。
  • 一度壊して、建て直す。
  • 壊す(土地だけ残ります)。
  • 一棟丸ごと、もしくは戸別で売却する。

コンクリート造のマンションはメンテナンスが行き届いていれば100年維持できるとも言われています。
購入する際は価格や立地の良し悪しだけではなく、建物の管理会社(中古物件であれば実際の管理状況)も合わせて検討しましょう。

Q.26マンション経営の決断のポイント

A.26価格、場所、物件自体、購入会社、賃貸・建物管理会社が重要です。

  • 価格が適正か?(Q.5「マンションの価格はどうやって決まるの?」)
  • 場所は問題ないか?(Q.14「古くなった時に家賃が下がらないの?」)

※家賃収入に対しての価格設定のバランスが重要です。

  • 物件自体は大丈夫か?(間取りや耐震性など)
  • 購入する会社は大丈夫か?
  • はたして今が買い時なのか?(Q.27「マンション経営をするタイミングは?」)
Q.27マンション経営をするタイミングは?

A.27出来るだけ早く始めたほうがよい、思い立ったら直ぐに行動したほうがよい

そもそも、いつであればマンション経営をするタイミングとして「よい」のでしょうか?
マンション経営をはじめるのに、適したタイミングがあるのでしょうか?

多くの方はマンション経営を含めた資産運用の必要性は充分認識しているにも関わらず、最初の一歩を踏み出すことをためらっているのではないでしょうか。

  • 資産運用をするには年齢的にまだ早いのでは...
  • 資産運用をするほどのお金は持っていないので...
  • どのタイミングで投資をすれば利益が出るのか?
  • 損をしたくないので、投資には踏み出せない

などといったお話は本当によく耳にします。

このようなお話に対する答は、「出来るだけ早く始めたほうがよい」「思い立ったら直ぐに行動したほうがよい」です。
今後予想される収入が大きいほど、またその期間が長いほど、仮に運用で失敗した場合や、途中で運用手段の変更が必要になった場合に、損失してしまった時間や資金を挽回する選択肢が広くなり、可能性も大きくなるからです。

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